Le dispositif Pinel est un outil monté sur un bien immobilier et il a vocation à réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur qui y souscrit. Ce bien est alors un immeuble à usage de logement principal et il doit être neuf, afin de bénéficier de la défiscalisation qui y est associée. Voici tout ce qu’il faut connaître sur les avantages fiscaux, ainsi que sur l’impact de la fiscalité sur le rendement de l’investissement.
Les taux de défiscalisation
L’avantage avec la loi Pinel, c’est que cette dernière propose 3 options en termes de durée d’engagement : 6 ans, 9 ans et 12 ans. D’où la possibilité de tirer profit de 3 différents taux de défiscalisation : 12%, 18% ou 21%. La réduction fiscale est donc de 2% par an, pour les deux premières options. De la dixième à la douzième année d’engagement, ce taux est ramené à 1% par an.
Attention aux plafonds de défiscalisation qui sont définis par la loi ; ceux- ci sont les suivants :
- si vous faites louer sur 6 ans, le plafond est de 36 000 euros, soit 6 000 euros par an
- si votre durée d’engagement est de 9 ans, ce plafond est de 54 000 euros (soit également 6 000 euros par an
- pour une période d’engagement de 12 ans, le plafond de défiscalisation est ramené à 63 000 euros, soit 3 000 euros de réduction annuelle
Note : ces taux sont en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Une réforme est prévue pour 2023 et pour 2024. Seuls les propriétaires des logements respectueux des dernières normes environnementales, soit la nouvelle RE 2020 pourront continuer à profiter des taux de 12%, de 18% ou de 21% au-delà du 31 décembre 2022.
L’impact de la défiscalisation sur le rendement net
Les rendements annoncés par les promoteurs immobiliers sont des rendements bruts, c’est-à-dire qu’ils ont été calculés sur la base du prix d’acquisition et du loyer annuel. Or, un logement engage des dépenses et des charges, telles que celles se rapportant aux charges de copropriété, à la recherche de locataires, aux assurances, aux travaux d’entretien – bien que ces derniers soient quasi inexistants dans la mesure où il s’agit d’un immeuble neuf. Ces dépenses et charges vont affecter ledit rendement brut pour dégager le rendement net.
À cela s’ajoute encore l’effet de la fiscalité, et deux principaux calculs sont à prendre en compte :
- la fiscalité se rapportant aux loyers encaissés : ceux-ci sont les revenus fonciers qui sont fiscalisés
- la réduction d’impôt par rapport au montant de l’investissement Pinel et au taux susmentionné, c’est-à-dire en fonction de la durée d’engagement
D’où l’intérêt de réaliser une simulation afin de dégager si l’activité rapporte, du point de vue rendement net, et aussi au niveau de sa rentabilité. Rappelons que ces deux notions sont différentes, en ce sens que la rentabilité tient compte, en plus de tous ces paramètres, de l’inflation ainsi que de la valeur de l’immobilier au fil du temps. En d’autres termes, est-il susceptible de générer de la plus-value, ou au contraire subirait-il de la moins-value au moment de sa revente ?
Simuler son investissement Pinel
C’est pourquoi, il est donc indispensable de simuler son investissement Pinel avant de s’engager. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous accompagner dans la préparation de votre projet afin de placer toutes les chances de votre côté, le but étant de générer des revenus stables, un rendement attractif et une rentabilité des plus profitables. Rappelons, par ailleurs, que l’investissement Pinel est particulièrement contraignante : tous ces paramètres doivent donc être conjugués avec harmonie afin d’aboutir aux résultats escomptés.
